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商河县专业房屋买卖律师团队_房产律师-济南律师网

发布时间: 2019-03-21 10:30

山东房产纠纷律师,山东宸合宸事务所律师资深级房产诉讼代理律师。

很多购房者都是在交房之后才会实际对房屋的面积作出测量,而此时可能就会发现房屋面积比实际面积小,遇到这样的情况,自然购房者的合法权益就是受到了损害的。那此时应该怎么做才能维权呢?接下来,小编就来为大家详细解答一下这个问题。一、房屋面

很多购房者都是在交房之后才会实际对房屋的面积作出测量,而此时可能就会发现房屋面积比实际面积小,遇到这样的情况,自然购房者的合法权益就是受到了损害的。那此时应该怎么做才能维权呢?接下来,小编就来为大家详细解答一下这个问题。

一、房屋面积比实际面积小应该怎么办

房屋的购买者在怀疑自己所购买的商品房面积有水分时,自己测算的结果是没有法律效力的。因此,当房屋实际面积增加或减少、商品房实际面积和预售面积不同的,购房者应当委托法定的房屋测绘单位进行测算。

因为《房产测绘管理办法》第6条规定,有下列情形之一的,房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘: (一)申请产权初始登记的房屋;(二)自然状况发生变化的房屋;(三)房屋权利人或者利害关系人要求测绘的房屋。然后再全面收集证据的情况下,向法院提起诉讼。

二、房子的公摊面积由谁决定?

开发商在房子交付之前,都要由房管部门的专业测绘机构,对房子的建筑面积和实用面积进行整体的测量,公用建筑面积/套内建筑面积就是公摊系数,每套房子再根据这个系数进行公摊面积的计算。zui后,报房管部门审核后用于办-理产权证。这是通常的做法。

注意:如果购房者对房屋的公摊面积有异议,只能向相关房产测绘部门请求重新的测绘鉴定,这并非是由开发商说了算的。

下列空间不得计入公用建筑面积:

(1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。

(2)作为人防工程的地下室。

要是发现房屋面积比实际面积小的话,意味着房屋买卖合同中写的房屋面积,是要比实际房屋的面积小的。在这样的情况下存在面积误差,就需要实际看误差的范围,要是误差超过了3%的话,那此时购房者是可以要求开发商退房,并赔偿由此造成的损失。要是你在这份方面还有疑问的话,请直接来电咨询我们的在线律师。

山东房产诉讼律师,山东宸合宸事务所律师多年房产案处理经验。

实践中,父母将自己名下所有的房屋赠与子女的情况是比较常见的,而此时子女为了真正获得房屋的所有权,就需要办-理相应的过户手续才行。这个过程中就会涉及到税费的缴纳,那通常父母的房改房赠与子女契税怎么交呢?小编马上就来为你解答这个问题。一

实践中,父母将自己名下所有的房屋赠与子女的情况是比较常见的,而此时子女为了真正获得房屋的所有权,就需要办-理相应的过户手续才行。这个过程中就会涉及到税费的缴纳,那通常父母的房改房赠与子女契税怎么交呢?小编马上就来为你解答这个问题。

一、父母的房改房赠与子女契税怎么交

直系亲属下,赠与物业满了5年的,受赠与名下没有物业的话,契税1.5%,交易费双方各每平方3元。如果父母的房改房是唯 一物业又满了5年,建议直接买卖过户。房改房买卖过户和赠与的税费相差无几,一旦以后卖出起码没有重纳所得税之苦。

房改房办-理赠与公证后,由受赠人提供《赠与公证书》、仿佛买卖征询意见通知及受赠人身 份 证到房管局办-理就可以。办-理前需先缴纳评估价3%的契税及土地出让金,土地契税。

二、房改房的产权归谁

房改房zui开始是属于单位产权,也就是通常所说的房票子。后来参加房改个人出钱购买产权发给产权证,所以房改房也属于个人产权。而且完全可以交易,跟商品房个人产权是一个性质。

1、一般在1995年以前实行房改的,所购房改房基本上是用标准价购买的,增值额的80%归个人所有,其余20%交回原产权单位。

2、一般在1995年以后房改的,所购房改房基本上是以成本价购买的,其增值部分全部归个人所有。

3、在1995年以前已经按标准价房改的,在1995年以后,办-理了补成本价的手续,视为以成本价购买,增值部分全部归个人所有。

4、一般来说,职工个人取得房改房产权时支付的价款都不是房屋的市场价,而是标准价或者成本价。职工以标准价取得的产权只有部分产权,与出售单位构成共有关系,以成本价取得的产权是完全产权,房屋归职工个人所有。但在两种产权类型下,房屋所占土地一般还都是划拨土地,即实际上职工个人在从单位购房时并没有缴纳土地出让金。

若父母想要将房改房赠与给子女的话,则shou先要确定该房改房的产权是否真正的属于自己,若其中部分属于产权单位的话,那此时是无法赠与给子女的。而在满足赠与条件的时候,父母的房改房赠与给子女也需要实际办-理过户手续,才能zui终完成房屋的赠与。

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我们发现有的房屋所有人会先将自己的房屋进行抵押,之后再出卖给不知情的第三方当事人。而在进行房屋买卖的时候,自然是要签订相关合同,否则无法办-理登记备案、房产过户。那此时抵押在先的房屋买卖合同是否有效?小编马上为你做详细解答。一、抵押

我们发现有的房屋所有人会先将自己的房屋进行抵押,之后再出卖给不知情的第三方当事人。而在进行房屋买卖的时候,自然是要签订相关合同,否则无法办-理登记备案、房产过户。那此时抵押在先的房屋买卖合同是否有效?小编马上为你做详细解答。

一、抵押在先的房屋买卖合同是否有效

1、房屋抵押权存续期间,抵押人经抵押权人同意后转让抵押房屋的,房屋买卖合同有效。抵押人应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或提存,抵押权人不得再就该房屋行使抵押权,当事人另有约定的除外。

2、房屋抵押权存续期间,抵押人未经抵押权人同意后,转让抵押房屋的,抵押权人请求行使抵押权或确认房屋买卖合同无效,应予以支持。但抵押人清偿债务抵押权消灭,或受让人代为清偿债务抵押权消灭的除外。

3、房屋抵押权存续期间,抵押人未告知买受人抵押事项而转让抵押房屋的,买受人请求确认房屋买卖合同无效,应予以支持。但抵押权人追认转让或抵押人清偿债务抵押权消灭的除外。

4、抵押房屋未办-理抵押登记的,抵押权人不得对抗房屋买受人。

二、购房人防范买到抵押房或买房后又被抵押有以下两种方法:

1、购房人在购房前仔细查验开发商提供的《商品房预售许可证》,在许可证中第 一栏,是工程名称,很多工程都是分期开发的,要看清楚具体是哪一栋楼宇,自己想购买的楼宇是否在该期的范围内;在许可证上有一栏专门写抵押情况的,如有抵押,在备注中会有详细的说明。

2、购房人所购房屋的开发商如果能按照法律及合同约定自合同签订之日起30日到房地产交易所进行登记备案,则表明该房屋不存抵押的情况,《物权法》实行后,登记备案被视为预告登记,具有准物权的效力,可以有效防止开发商“一房两卖”。

在有抵押在先的房屋进行出售的情况下,若经过抵押权人的同意,那此时房屋所有人与购房者之间签订的房屋买卖合同,只要没有违反相关法律的规定,那么就是认定具有法律效力的。不过这要求之前房屋的抵押是办-理过抵押登记的,否则法律中规定也是不可以对抗房屋买受人。

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